不動産投資で見るべきは利回りだけではない

結論

不動産投資で本当に見るべきなのは、広告に書かれた利回りの高さではありません。空室が増え、修繕が発生し、金利や運営条件が変わっても、資金繰りと生活を守れる構造かどうかです。

表面利回りは物件を比較する最初の数字としては便利です。しかし、購入判断の結論にはできません。実際の賃料、空室率、運営費、修繕、借入返済、税金、取得費、売却時の条件まで入れて、初めて「自分に残るもの」が見えます。

表面利回りは「満室で経費ゼロ」という入口の数字

表面利回りは、一般に年間の満室想定賃料を物件価格で割って計算します。物件価格6,000万円、満室想定賃料600万円なら、表面利回りは10％です。分かりやすく、物件同士を大まかに比べるには役立ちます。

ただし、この計算には多くの場合、空室、管理費、共用部電気、清掃、募集費、原状回復、修繕、固定資産税、火災保険、借入返済などが十分に反映されていません。満室想定賃料も、現実に入居者から受け取っている賃料ではなく、「この条件で埋まるはず」という想定の場合があります。

さらに、物件価格以外にも仲介手数料、登記、融資費用、税金などの取得費が必要です。購入後すぐに修繕するなら、その費用も投資額です。分母を物件価格だけにすると、実際に投入する資金に対する収益性を高く見積もります。

初心者ほど表面利回りを見てはいけない、という意味ではありません。表面利回りを見た後に、数字を現実へ近づける作業が必要だということです。

2007年の1棟目。15室の物件は利回りだけでは買えなかった

私が1棟目のマンションを購入したのは2007年です。東大阪市、1K15室、鉄骨造3階建ての物件でした。紹介を受けた時点では2室が空いており、競売開始決定直後という事情もありました。

表面上の数字だけなら、価格と賃料から利回りを計算できます。しかし購入時には、売主の事情、交渉可能な期限、融資、現地確認、自分の勤務状況を同時に判断する必要がありました。当時は会社員として忙しく、深夜残業や海外出張もありました。良い物件に見えても、検討時間が十分にあるとは限りません。

この経験から、チャンスは自分の準備が整うまで待ってくれないと学びました。同時に、急いでいる時ほど最低限の確認項目を決めておく必要があります。現地、賃貸状況、修繕履歴、法的事項、融資条件、購入後の資金。この基準がなければ、速い決断はただの賭けになります。

その後、物件はほぼ満室で運営できた時期もありました。ただ、うまくいった経験は次の物件でも同じ結果になる保証ではありません。「自分は空室対策ができる」という自信は必要ですが、自信を数字の代わりにしてはいけません。

2012年の2棟目。高い満室利回りの裏に30室の空室があった

2012年に検討した2棟目は、東大阪市、1R50室、鉄骨造3階建ての物件でした。満室想定利回りは高く見えましたが、空室は30室。さらに大規模修繕が必要な状態でした。

満室利回り15％と表示されていても、30室が空いていれば、購入直後の収入は満室想定とは大きく違います。空室を埋めるには、室内工事、募集条件、広告費、仲介会社との連携が必要です。建物全体の修繕もあれば、支出が先で収入は後になります。

当時は1棟目をほぼ満室で運営できた経験から、空室対策に一定の自信がありました。一方で、戸建て自宅を購入した直後でもあり、自己資金には余裕がありませんでした。「改善できれば大きい」という魅力と、「改善まで耐えられるか」という資金繰りは別問題です。

高空室物件は、現在の収入が低いため価格が抑えられ、改善後の利回りが高く見えることがあります。しかし、その利回りは完成後の結果です。購入判断では、完成するまでに必要な資金、時間、担当者、想定より遅れた場合の予備資金を先に置く必要があります。

見えにくいコストは、お金だけでなく時間と判断力にも出る

不動産は買ったら終わりではありません。管理会社との連絡、募集条件の調整、修繕の判断、見積比較、入退去、クレーム、税金、保険、資金繰り。管理を委託しても、所有者として決める仕事は残ります。

物件が増えるほど、問題が同時に起きる可能性も増えます。一つの漏水なら対応できても、複数物件で退去、設備故障、融資更新が重なると、時間と判断力を使います。数字上は黒字でも、自分や家族の時間を過度に消費するなら、人生全体では豊かになっていない可能性があります。

運営負荷を考える時は、「月に何時間か」だけでなく、「急な連絡が何回あるか」「誰が判断するか」「自分が不在でも動くか」を見ます。民泊なら清掃と問い合わせ、シェアハウスなら共用部と入居者間の調整、古い家なら設備と建物の個別性が負荷になります。

私は、お金や事業は人生を豊かにするための手段だと考えています。物件数を増やすこと自体を目的にすると、時間、健康、人とのつながり、挑戦する自由を失うことがあります。残るお金と同時に、残る時間も確認する必要があります。

用途変更や改修は「改善余地」だが、魔法ではない

不動産の魅力の一つは、運営や改修によって価値を変えられることです。私は戸建てをシェアハウスとして活用し、運営方法を変えることで利回りを改善した経験があります。

ただし、「リフォームすれば埋まる」「民泊にすれば稼げる」「シェアハウスなら利回りが上がる」と先に決めるのは危険です。用途を変えると、対象顧客、必要設備、法令、消防、近隣対応、管理方法、募集チャネルが変わります。改修費だけでなく、運営の仕組みを作る費用と時間が必要です。

古い家の再生も同じです。新築にはない雰囲気や立地を活かせる一方、床、屋根、水回り、配管、断熱、耐震など、開けてみなければ分からない部分があります。見た目を整える工事と、安全・機能を守る工事を分けて予算化します。

改善余地は、購入理由の一つにはなります。しかし、改善が予定通りできなければ成立しない物件は、計画への依存度が高い物件です。改善前の状態でどこまで耐えられるか、工事が遅れた時に資金が持つかを確認します。

融資は「買える金額」ではなく「耐えられる返済」で考える

融資を受けられることと、無理なく返済できることは同じではありません。金融機関が評価する担保、年収、勤務先、事業計画と、所有者が実際に負う空室・修繕・運営リスクには違いがあります。

返済期間が長ければ毎月返済は下がりますが、金利上昇や長期保有の影響を受けます。自己資金を少なくすれば手元資金を残せますが、借入比率は高くなります。頭金を多く入れれば返済は楽になりますが、修繕や次の機会に使える現金が減ります。

大切なのは一つの正解を探すことではなく、条件を変えた複数案を比べることです。想定入居率を下げる、賃料を下げる、金利を上げる、修繕費を増やす。それでも返済と運営が続くかを確認します。

個人保証がある場合は、物件だけの問題では終わりません。法人で購入しても、保証条件によっては個人の生活やほかの資産へ影響します。契約前に、担保、保証、期限前返済、金利変更、財務制限条項などを専門家と確認する必要があります。

出口は、売却だけでなく「持ち方を変える選択肢」まで考える

出口というと、何年後にいくらで売るかを考えがちです。もちろん売却価格と残債の関係は重要です。しかし実際には、売却以外にも、長期賃貸、法人賃貸、用途変更、管理方法の変更、一部改修、建替えなど複数の選択肢があります。

選択肢が多い物件は、環境変化へ対応しやすくなります。一方、特定の用途、特定の顧客、特定のプラットフォームでしか成立しない物件は、その前提が崩れた時に動きにくくなります。

買う前には、少なくとも次の状態を考えます。予定通り運営できた場合、入居が想定より少ない場合、大きな修繕が必要になった場合、自分が運営できなくなった場合、売却市場が悪い場合。それぞれに打ち手があるかを確認します。

出口を考えることは、失敗を前提にすることではありません。選択肢を持つことで、焦って悪い条件を受け入れないためです。これは不動産だけでなく、事業や人生でも私が重視している考え方です。

購入前に確認する10項目

1. 現在の実収入。満室想定ではなく、直近の入金と滞納を確認します。
2. 空室の理由。賃料、部屋、建物、立地、募集、管理に分けます。
3. 運営費。管理、清掃、共用部、保険、税金、募集費を年額で見ます。
4. 修繕履歴と今後の工事。屋上、外壁、給排水、電気、消防、設備を確認します。
5. 総投資額。価格に取得費、工事、家具、運転資金を加えます。
6. 融資条件。金利、期間、返済、担保、保証を複数案で比較します。
7. 損益分岐入居率。何室空くと手元資金が減り始めるかを出します。
8. 運営担当者。誰が募集、修繕、入居者対応を行うかを決めます。
9. 出口。売却、保有継続、用途変更が可能な条件を確認します。
10. 撤退条件。追加投資の上限、改善期限、売却を検討する条件を決めます。

数字が一つ分からないだけで、直ちに買ってはいけないという意味ではありません。ただし、分からない数字をゼロとして扱わないことが重要です。不明なら幅を持たせ、悪い方の数字でも耐えられるかを見ます。

初心者が最初に作るべきなのは、物件リストより判断表

物件情報をたくさん見ると、相場観は育ちます。しかし、見る基準がなければ、利回りや価格が目立つ物件に引っ張られます。最初に、自分が必ず確認する数字と、買わない条件を一枚にまとめる方が役立ちます。

気になる物件があるなら、表面利回りの横に「現在の入居率」「年間運営費」「5年間の修繕」「融資返済」「必要な自己資金」「損益分岐入居率」「出口」の欄を追加してください。楽観、標準、悲観の3通りで計算すると、どの前提に依存しているかが見えます。

その結果、利回りが下がっても買う価値がある物件はあります。立地、改善余地、複数用途、融資条件など、利回り以外の強みが明確だからです。反対に、表面利回りが高くても、満室、修繕なし、低金利がすべて続かなければ成立しない物件は、余裕がありません。

不動産投資の目的は、物件を持っている人になることではありません。収入と資産を作り、人生の選択肢を増やすことです。買った後にお金、時間、健康、家族との関係を失うなら、目的と手段が逆になっています。利回りを見る時こそ、「この物件は自分の人生を本当に豊かにするか」と問い直すことが大切です。