会社員を辞める前に確認したい6つの数字。不動産収入で暮らせるかの判断方法

この記事で分かること

• 家賃収入から生活に使える手残りを出す方法
• 空室と修繕が重なる弱気ケースの作り方
• 会社を辞める前に家族と確認する6つの数字

1. 退職後の年間生活費

最初に出すのは必要な家賃収入ではなく、退職後に家計から出ていく年間額です。住居費、食費、光熱費、教育費、保険、車、旅行などに加え、会社員時代と負担方法が変わる税金・社会保険も確認します。

直近12か月の家計実績を基準にし、「最低限」「現在と同じ」「ゆとりあり」の3段階に分けると、退職後に削る必要がある支出も見えます。制度や負担額は年齢、家族構成、所得、自治体で変わるため、個別額は自治体や専門家へ確認してください。

2. 不動産の実質手残り

直近12か月の家賃収入から、ローン返済、管理、税金、保険、募集、原状回復、日常修繕を引きます。年払いの費用は12で割り、毎月の数字へ直します。さらに、将来の設備交換や大規模修繕の積立分を別に残します。

帳簿上の利益、口座に入った家賃、生活に使える現金は同じではありません。退職の判断材料にするのは、税金と修繕への備えを差し引いた後の現金です。

3. 空室と修繕が重なる年の手残り

通常年だけでなく、弱気ケースを作ります。私は最初に賃貸へ出した自宅マンションで、入居が決まるまで約1年かかりました。満室前提だけで退職を決めていたら、家賃が入らない期間に選択肢を失っていたはずです。

家賃を10%下げ、空室期間を長めに置き、給湯器や外壁などの修繕が重なった場合でも、年間生活費を賄えるかを試します。赤字になるなら、何か月持つか、どの支出を止めるか、いつ売却や再就職を検討するかまで決めます。

4. 給与がなくても耐えられる現金月数

現金余力は「貯金額」だけでなく、生活費と不動産固定費の何か月分かで見ます。退職直後に空室、税金、大きな修繕が重なっても、物件を急いで売らずに判断できる期間を確保します。

生活防衛資金と不動産の修繕資金は分けます。修繕費を生活へ使う、または生活費を物件へ入れ続ける状態になると、事業と家計のどちらが危ないのか分からなくなります。

5. 退職後も維持できる借入条件と出口

会社員の給与と信用がある間に組めた融資が、退職後も同じ条件で増やせるとは限りません。既存借入の返済予定、金利上昇時の返済額、次の修繕資金の調達方法、売却時の残債を確認します。

退職前に新規融資を急ぐという意味ではありません。給与がなくなった後に、借り換え、追加融資、売却の選択肢がどう変わるかを金融機関や専門家へ確認し、借りられない前提でも運営を続けられるかを見るためです。

6. 不動産以外の継続収入と戻る条件

収入源を不動産だけに絞ると、地域の家賃下落、災害、金利、法規制など一つの変化が家計へ直結します。年金の受給開始までの年数、配当、事業収入、短時間の仕事など、家賃以外の継続収入を分けて書きます。

同時に「現金が何か月分を下回ったら仕事を増やす」「弱気ケースの赤字が続いたら物件を売る」など、戻る条件も決めます。早期退職は二度と働かない宣言ではなく、時間の配分を変える判断です。