図面が届く前に、売上の数字は出さない

昼前、民泊として運用できないかという物件相談があった。相談を受けると、早く売上や費用の目安を答えたくなる。しかし、この日は数字の前に、いくつか確認しなければならないことがあった。

まず聞いたのは、宿泊施設として使うための確認がどこまで済んでいるかということだった。用途地域や周辺条件についても話を聞いた。住居専用の地域ではなく、学校との距離に関する条件も問題ないと聞いているとのことだった。

ただし、相談者からそう聞いたことと、行政が最終的に認めることは同じではない。私は一般的な見方は伝えられても、許可が取れると断定はできない。その点を分けて話した。

売上を計算する材料が、まだ足りなかった

次に必要だったのは、戸数と間取りが分かる図面、そして物件の詳しい資料だった。部屋の広さや構成が分からなければ、何人が泊まれるかも、どのように運営するかも決められない。運用の形が決まらなければ、売上のシミュレーションも見積もりも作れない。

建物には以前の利用者の物や設備も残っていると聞いた。空調など、今後そのまま使えるか確認が必要なものもある。見た目はすぐ始められそうでも、追加で手を入れる範囲によって初期費用は変わる。

私は、図面と物件資料が届けばシミュレーションと見積もりを出せる、と伝えた。言い換えれば、それまでは出さないということだ。

相談の場で数字を出せば、話は進んだように見える。しかし、前提が違っていたと後で分かれば、その数字だけが相手の記憶に残ることがある。「概算です」と添えても、都合のよい数字だけが一人歩きすることは珍しくない。

この日に私が出した答えは、いくら売れるかではなく、何が分かれば計算できるかだった。許可の見込みは行政へ確認する。運用と費用は図面と資料が届いてから組み立てる。順番を守れば、数字を何度も作り直す必要も減る。

早く答えないことは、仕事を遅らせることではない。材料がないまま作った数字で相手の判断を急がせないための時間だと思う。図面が届いたら、その時点で初めて計算を始める。

週1回、その週の実践記録のまとめと、オンラインサロン（2026年10月開講）の先行案内をLINEでお送りしています。

FacebookとInstagramでも、その日の記録を毎日お届けしています。