不動産投資 / 融資相談 / 事業計画
不動産投資の融資相談で「投機」と見られない事業計画。金融機関へ示す7つの数字
金融機関へ高い表面利回りだけを見せても、継続して返済できる事業とは伝わりません。自己資金、通常時の収入、空室、修繕、返済余力、出口まで一つの流れで説明できると、面談で確認される論点が見えてきます。
この記事で分かること
- 金融機関が「物件」だけでなく「事業」を見る理由
- 融資相談前に揃えたい7つの数字
- 事業計画書と面談で数字を説明する順番
実体験から
借りられた経験より、追加融資が止まった経験の方が判断基準になりました。
競売物件を取得し、公的金融機関へ事業計画を持ち込んで資金調達した経験があります。その後、物件取得を繰り返す中で、事業経営ではなく物件を増やす投機に見えると、追加融資は続かないことも経験しました。大切なのは「安く買える」「利回りが高い」ではなく、運営して返済し、問題が起きても立て直せる事業として説明することです。
結論：金融機関へ示すのは、儲かる数字より返せる構造です
融資相談では、満室時の家賃や表面利回りだけでなく、自己資金、取得総額、通常時収入、空室時収支、修繕予算、年間返済額、出口の7つを揃えます。
この7つがつながると、物件を買う話から、誰がどのように運営し、どの状態なら返済を続けられるかという事業の話へ変わります。
なぜ高利回りでも「投機」に見えるのか
高利回りは魅力ですが、満室想定だけ、修繕を入れていない、運営担当が曖昧、次の購入だけを急いでいる状態では、継続性が見えません。金融機関から見れば、購入後の空室や修繕が起きた時に返済できるかが重要です。
事業計画は未来を正確に当てる書類ではありません。悪いケースを想定し、それでも運営を続ける方法を示す書類です。
1. 自己資金と購入後に残す現金
自己資金を全額購入に入れるのではなく、購入後の空室、修繕、税金に耐える現金をいくら残すかまで示します。購入できることと、購入後に運営できることは別です。
2. 物件価格ではなく取得総額
物件価格に、仲介、登記、税金、融資費用、初期修繕、設備を加えます。取得総額を小さく見積もると、その後の利回りと返済計画がすべて甘くなります。
3. 満室時ではなく通常時の収入
満室想定は上限として扱い、実際に見込める入居率、家賃、募集期間で通常時収入を作ります。周辺相場と現在の入居状況を根拠にできると説明しやすくなります。
4. 空室・家賃下落時の収支
1室、2室と空室が増えた場合や、家賃を下げた場合の手残りを出します。悪いケースでも返済と固定費を払えるか、赤字なら何か月耐えられるかを確認します。
5. 修繕予算と発生時期
購入直後の改修だけでなく、屋上、防水、外壁、給排水、設備交換などの発生時期を置きます。金額が分からない場合は、見積もりを取る項目として事業計画に残します。
6. 年間返済額と返済余力
年間の手残りから返済額を引き、どれだけ余力があるかを見ます。売上が少し下がっただけで返済できなくなる計画なら、購入価格、借入額、期間のどれかを見直します。
7. 保有・売却・撤退の出口
いつまで保有するか、残債はいくらか、売却費用を引いた後に何が残るかを置きます。出口が説明できると、始める判断だけでなく、続ける判断とやめる判断もできます。
事業計画書は、この順番で1枚にまとめる
- 目的：なぜこの物件を取得し、誰へ貸すのか
- 取得：自己資金、借入、取得総額
- 運営：通常時収入、固定費、管理体制
- 耐久：空室、修繕、手元資金でどこまで耐えられるか
- 返済：年間返済額と余力
- 出口：保有継続、売却、撤退の条件
数字が未確定なら空欄を隠さず、「見積もり取得予定」「管理会社へ確認中」と書きます。分からない点を把握していることも、事業を管理する力の一部です。
融資面談前のチェックリスト
- 満室想定と通常時想定を分けたか
- 購入後に残す現金を決めたか
- 空室と修繕が同時に来ても返済できるか
- 募集、管理、修繕を誰が担当するか説明できるか
- うまくいかなかった時の見直し条件を決めたか
融資相談へ行く前に、7つの数字を一度整理します
金融機関へ提出する書類の代行や融資の保証ではありません。物件取得を急ぐ前に、数字の抜け、説明しにくい前提、専門家へ確認すべき点を整理します。