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空室が埋まらない時、家賃を下げる前に見る5つの数字

空室が続くと、最初に思いつく対策は家賃の値下げです。しかし、問い合わせがないのか、内見後に断られているのかで打ち手は変わります。家賃を下げる前に5つの数字を並べると、募集条件、写真、設備、仲介会社との連携、価格のどこを直すべきかが見えます。

この記事で分かること

実体験から

私は自宅マンションの賃貸転用で、入居まで約1年かかった経験があります。その後、一棟15室、民泊、築古戸建ての運営まで経験しました。空室が長引く時ほど、焦って家賃だけを動かすのではなく、問い合わせから申込までを分けて見る必要があります。

見る数字は、問い合わせ数、内見率、申込率、競合との差、空室継続損失の5つです。問い合わせがなければ露出や募集条件、内見後に決まらなければ室内や説明、申込直前で止まれば費用や審査条件を疑います。

家賃を下げる判断が悪いわけではありません。原因を分けずに下げると、手取りだけ減って空室原因が残ることが問題です。

最初に、募集開始日と問い合わせ件数を確認します。問い合わせがほぼない場合、家賃だけでなく、掲載状況、写真、間取り、初期費用、設備、募集コメントを見ます。

問い合わせはあるのに内見されない場合、日程調整、返信速度、入居可能日、初期費用の説明で止まっている可能性があります。仲介会社に「問い合わせ後に何が理由で内見にならなかったか」を確認します。

内見があるのに申込がない場合、現地で初めて分かる弱点を疑います。におい、明るさ、共用部、清掃、設備、周辺環境、写真との差を確認します。ここでは数千円の値下げより、清掃や見せ方の修正が効くことがあります。

比較するのは表示家賃だけではありません。管理費、敷金・礼金、保証料、更新料、インターネット、設備を含む総支払額です。家賃が同じでも、入居者から見た負担や安心感は違います。

例えば家賃を月5,000円下げると、1年間で6万円、2年間で12万円の減収です。一方、家賃8万円の部屋がさらに1か月空く損失は8万円です。値下げの年間影響と、空室が続く損失を同じ表に置いて判断します。

フリーレント、初期費用調整、設備追加など、一時的な費用で決まるなら、恒久的な家賃値下げより手残りが良い場合もあります。

物件情報、募集開始日、問い合わせ数、内見数、申込数を分かる範囲で送ってください。値下げ、募集改善、設備、仲介会社との連携のどこから見るべきかを整理します。