収入が多くても、生活が楽になるとは限らない

結論

収入が多いかどうかより、手元にいくら残るか、構造が健全かの方が重要だ。見た目の売上や収入に安心していると、後で苦しくなる。

家賃収入が増えても、生活は楽にならなかった

資料でも出ていたが、ある時期、給与収入と家賃収入を合わせるとかなりの金額があった。それでも、生活が楽になった実感はなかった。妻からも「これだけ苦労しているのに全然楽にならない」と言われる状態だった。

これは、努力不足ではなく、お金の流れそのものに問題があった。

原因は、デッドクロスを抱えた物件だった

経営診断を受けて全体を見てもらったところ、全体収益はプラスでも、物件ごとの個別収支を見ると、大幅なデッドクロスになっている問題物件があることが分かった。オーバーローンでの購入や、金利優先の借換が積み重なった結果だった。

つまり、帳簿上や表面上では回っているように見えても、実際のキャッシュフローを悪化させている構造があったということだ。

小手先ではなく、構造から直す必要があった

改善策はいろいろあったが、小手先の対策では数年先に全体が苦しくなることが見えた。そこで最終的には、その問題物件を売却する判断をした。

これはかなり大きな学びだった。収益があるから大丈夫ではない。全体で黒字だから安心でもない。中に構造的な問題があれば、早めに向き合わないといけない。

不動産は貯金箱ではなかった

一時期、不動産投資を貯金箱のように考えていた時期もあった。でも実際には、買っただけではうまくいかない。借入条件、修繕、空室、金利、税務、借換。全部がキャッシュフローに影響する。

だから、私は今では、見た目の利回りや収入だけではなく、残るお金と耐えられる構造をかなり重視している。